Mieterrechte: Was Mieter gegenüber dem Vermieter durchsetzen können
Mieter haben gesetzliche Rechte aus dem BGB: die Mietminderung bei Mängeln (§ 536), den Schutz vor Kündigung (§§ 573, 574), die Rückzahlung der Kaution (§ 551), die Prüfung der Betriebskosten (§ 556) und die Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen (§ 558). Fast alle werden mit einem formlosen Schreiben geltend gemacht — und fast keines davon ist ein Antrag: Man erklärt, zeigt an oder widerspricht.
Inhalt
Die acht Rechte des Mieters
Jedes Recht hat seine eigene Norm, seine eigene Frist und sein eigenes Schreiben. Wer das passende wählt, spart sich den Anwalt.
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Sobald ein erheblicher Mangel den Gebrauch beeinträchtigt und der Vermieter davon weiß, ist die Miete gemindert. Die Höhe richtet sich nach der Bruttomiete und liegt je nach Mangel zwischen wenigen Prozent und hundert.
Ohne Anzeige keine Minderung für die Zeit davor. Das Schreiben ist deshalb der erste Schritt bei jedem Mangel: Beschreibung, Frist zur Beseitigung, Fotos als Anlage.
Der Vermieter braucht ein berechtigtes Interesse. Selbst dann kann der Mieter der Kündigung wegen unzumutbarer Härte widersprechen — spätestens zwei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses.
Der Bedarf muss konkret begründet und die Person benannt sein. Fällt er später weg, kann Schadensersatz in Betracht kommen; vorgetäuschter Eigenbedarf ist einer der häufigsten Streitpunkte vor Gericht.
Mehr darf der Vermieter nicht verlangen, und er muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen. Nach dem Auszug ist sie zurückzuzahlen; in der Praxis wird eine Prüffrist von drei bis sechs Monaten akzeptiert.
Der Vermieter muss binnen zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen, sonst sind Nachforderungen ausgeschlossen. Sie haben ebenfalls zwölf Monate ab Zugang, um Einwendungen zu erheben — und ein Recht auf Belegeinsicht.
Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, höchstens 20 Prozent in drei Jahren, in angespannten Märkten 15 Prozent. Nach einer Modernisierung dürfen 8 Prozent der Kosten jährlich umgelegt werden. Die Erhöhung braucht Ihre Zustimmung.
Wird das Haus verkauft, tritt der Käufer in den bestehenden Mietvertrag ein. Der Mietvertrag gilt unverändert weiter; eine Kündigung braucht auch der neue Eigentümer einen gesetzlichen Grund.
Welches Recht welches Schreiben braucht
Die Spalte ganz rechts zeigt, warum das Wort Antrag im Mietrecht selten passt: Man erklärt, zeigt an oder widerspricht.
| Recht | Norm | Frist |
|---|---|---|
| Mietminderung | § 536 BGB | ab Anzeige des Mangels |
| Mängelanzeige | § 536c BGB | unverzüglich |
| Widerspruch gegen die Kündigung | § 574b BGB | 2 Monate vor Vertragsende |
| Kaution zurückfordern | § 551 BGB | 3–6 Monate nach Auszug (Praxis) |
| Betriebskosten prüfen | § 556 Abs. 3 BGB | 12 Monate ab Zugang |
| Mieterhöhung ablehnen | § 558b BGB | Ende des 2. Monats nach Zugang |
| Selbstvornahme | § 536a Abs. 2 BGB | nach fruchtloser Frist |
| Zurückbehaltungsrecht | § 320 BGB | solange der Mangel besteht |
Für Gewerbemietverhältnisse gelten abweichende Regeln; diese Übersicht betrifft die Wohnraummiete. Fristen ohne gesetzliche Grundlage sind als Praxiswerte gekennzeichnet.
Mieterrechte in der Praxis
Vier Lagen, in denen sich das Vorgehen unterscheidet — und die Norm, die dabei zählt.
Schimmel, Wasserschaden oder die Heizung fällt aus
Der häufigste Fall. Erst anzeigen, dann dokumentieren, dann mindern — und die geminderte Miete unter Vorbehalt zahlen.
- → Mangel sofort schriftlich anzeigen und eine Frist zur Beseitigung setzen (§ 536c BGB)
- → Fotos mit Datum und ein Mängelprotokoll anlegen
- → Die Minderungsquote an Urteilen orientieren, nicht schätzen
- → Im Zweifel unter Vorbehalt zahlen — das schützt vor der Kündigung wegen Rückstands
Der Vermieter kündigt wegen Eigenbedarfs
Eine Kündigung ist noch kein Auszug. Prüfen Sie zuerst die Form, dann den Grund, dann die Härtefallgründe.
- → Kündigung muss schriftlich sein, begründet und die Person des Eigenbedarfs benennen
- → Widerspruch wegen unzumutbarer Härte bis zwei Monate vor Vertragsende (§ 574b BGB)
- → Kündigungsfristen richten sich nach der Mietdauer: drei, sechs oder neun Monate
- → Bei Zweifeln am Eigenbedarf: Vorgetäuschter Bedarf kann Schadensersatz auslösen
Die Betriebskostenabrechnung fordert eine Nachzahlung
Zwei Fristen entscheiden: die des Vermieters für die Abrechnung und Ihre für die Einwendung.
- → Abrechnung muss binnen zwölf Monaten nach Periodenende zugehen, sonst keine Nachforderung
- → Belegeinsicht verlangen — darauf besteht ein Anspruch
- → Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sind nicht umlagefähig
- → Wer Grundsicherungsgeld bezieht: Die Nachzahlung ist ein Bedarf im Monat der Fälligkeit
Nach dem Auszug kommt die Kaution nicht zurück
Der Vermieter darf prüfen, aber nicht unbegrenzt. Nach der Abrechnung ist der Rest fällig.
- → Eine Prüffrist von drei bis sechs Monaten gilt in der Praxis als angemessen
- → Einbehalte müssen konkret begründet und beziffert werden
- → Schönheitsreparaturklauseln sind häufig unwirksam — prüfen, bevor Sie streichen
- → Zahlungsaufforderung mit Frist, danach Mahnbescheid oder Klage beim Amtsgericht
Ratgeber zu den einzelnen Mieterrechten
Zu den häufigsten Mängeln gibt es eine eigene Seite mit Quoten, Urteilen und dem passenden Schreiben.
Mietminderung: Höhe, Tabelle und Vorgehen
Wie die Quote berechnet wird, warum die Bruttomiete die Basis ist und welches Risiko eine zu hohe Minderung birgt.
Zum RatgeberMietminderung bei Schimmel
Die Beweislast zwischen Bausubstanz und Lüftungsverhalten — und was der BGH 2018 wirklich entschieden hat.
Zum RatgeberMietminderung bei Wasserschaden
Quoten nach Raum, Trocknungsgeräte samt Stromkosten und die Frage, welche Versicherung wofür zuständig ist.
Zum RatgeberMietminderung bei Heizungsausfall
Heizperiode, Mindesttemperaturen und die tagesgenaue Berechnung — mit den Quoten aus der Rechtsprechung.
Zum RatgeberFormloser Antrag Mietrecht: alle Vorlagen
Vorlagen und Generatoren für Mängelanzeige, Mietminderung, Widerspruch gegen die Kündigung, Kautionsrückgabe und mehr.
Zu den VorlagenDie Begriffe des Mietrechts
Neun Wörter, die in fast jedem Schreiben an den Vermieter vorkommen.