Formloser Antrag: Nebenkostenabrechnung — Fehler anfechten
Viele Nebenkostenabrechnungen enthalten Fehler — zu hohe Kosten, nicht umlagefähige Positionen oder falsche Verteilerschlüssel. Wir erklären wie man Fehler erkennt und liefern die Vorlage für den Widerspruch.
Nebenkostenabrechnung prüfen: Was darf abgerechnet werden?
Nicht alle Kosten, die ein Vermieter in der Nebenkostenabrechnung auflistet, sind zulässig. Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) regelt abschließend, welche Kosten auf Mieter umgelegt werden dürfen.
Liste anzeigen (4 Positionen)
§ 556 Abs. 3 BGB: Abrechnung muss innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums dem Mieter zugehen. Danach darf der Vermieter keine Nachforderungen mehr stellen — wohl aber noch Guthaben auszahlen
BetrKV lischt 16 Positionen auf: Heizkosten, Warmwasser, Kalt- und Abwasser, Fahrstuhl, Straßenreinigung, Müll, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherungen, Hausmeister, Gemeinschaftsantenne/Kabel, Waschraum, sonstige Betriebskosten
Kosten, die der Vermieter tragen muss: Verwaltungskosten (Buchführung, Büromaterial), Instandhaltungskosten, Reparaturen, Kosten für Leerstand. Werden diese in die NK-Abrechnung eingeschmuggelt: Widerspruch
§ 259 BGB: Vermieter muss Belege vorlegen. Recht auf Einsicht in Belege (persönlich oder Kopien auf Kosten des Mieters). Wer Belege nicht erhält, kann Widerspruch einlegen und Geld zurückbehalten
Umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten
Diese Übersicht hilft bei der Prüfung der Nebenkostenabrechnung — was ist zulässig, was nicht?
| Kostenart | Umlagefähig? | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Heiz- und Warmwasserkosten | Ja | BetrKV § 2 Nr. 4, 5 |
| Müllabfuhr und Straßenreinigung | Ja | BetrKV § 2 Nr. 8, 9 |
| Hausmeisterkosten | Ja (nur Betreuung) | BetrKV § 2 Nr. 14 |
| Verwaltungskosten | Nein | § 556 BGB — nicht in BetrKV |
| Instandhaltung / Reparaturen | Nein | § 535 BGB Vermieterrecht |
| Leerstandskosten | Nein | BGH-Rechtsprechung |
Antrag-Generator — PDF & Word
Nebenkostenabrechnung in der Praxis
Diese Fälle zeigen, wie man eine fehlerhafte Nebenkostenabrechnung erfolgreich anficht.
Verwaltungsgebühren in der Abrechnung — Widerspruch einlegen
Mieter entdeckt in der Nebenkostenabrechnung Position 'Hausverwaltungsgebühr 480 €'. Diese darf nicht auf Mieter umgelegt werden.
- →Widerspruch: Verwaltungskosten sind nicht umlagefähig (nicht in BetrKV)
- →Abzug des Betrags von der Nachzahlung oder Rückforderung aus dem Vorjahr
- →Belegeinsicht beantragen: Alle Abrechnungen auf nicht umlagefähige Kosten prüfen
- →Widerspruchsfrist: 12 Monate nach Zugang der Abrechnung
Nebenkostenabrechnung nach Fristablauf — Nachzahlung ablehnen
Vermieter schickt Abrechnung für 2023 erst im Februar 2025 — nach Ablauf der 12-Monats-Frist.
- →Abrechnungsfrist: 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums (31.12.2023 = Frist 31.12.2024)
- →Nachzahlung ablehnen: Nach Fristablauf ist Vermieter mit Nachforderungen ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3)
- →Guthaben gilt trotzdem: Evtl. stehendes Guthaben muss Vermieter noch auszahlen
- →Schriftlicher Widerspruch: Fristversäumnis benennen und Nachzahlung ablehnen
Kosten nach Wohneinheiten statt Fläche verteilt — Widerspruch
Mieter einer 40 m²-Wohnung zahlt gleich viel Hausmeisterkosten wie Nachbar mit 100 m² — Verteilerschlüssel fehlerhaft.
- →Verteilerschlüssel prüfen: Mietvertrag, was wurde vereinbart (Wohnfläche, Wohneinheiten, Personen)?
- →Bei falscher Anwendung: Eigenberechnung mit korrektem Schlüssel und Differenz geltend machen
- →Belegeinsicht beantragen: Gesamtkosten und alle Einheiten prüfen
- →Widerspruch: Konkrete Berechnung beilegen — zeigen wie viel zu viel bezahlt wurde