§ 536 BGB · Beweislast in Stufen

Mietminderung bei Schimmel: Höhe, Ursache und Beweislast

Schimmel berechtigt zur Mietminderung von wenigen Prozent bis zur vollständigen Mietfreiheit — sofern der Mangel angezeigt wurde und die Ursache nicht im eigenen Heiz- und Lüftungsverhalten liegt. Genau darum wird fast immer gestritten. Die Beweislast ist gestuft und beginnt beim Vermieter; bei Altbauten hat der Bundesgerichtshof allerdings 2018 eine Grenze gezogen, die viele Ratgeber falsch wiedergeben.

Inhalt

Baumangel oder Lüftungsfehler — die Beweislast in drei Stufen

Stufe 1 — der Vermieter: Er muss zunächst darlegen und beweisen, dass die Ursache nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammt, also kein Baumangel vorliegt: keine undichte Stelle, kein Rohrbruch, keine mangelhafte Ausführung. Solange das offen ist, hilft ihm der Vorwurf falschen Lüftens nicht.

Stufe 2 — der Mieter: Erst wenn ein Baumangel ausgeschlossen ist, muss der Mieter darlegen, dass er ausreichend geheizt und gelüftet hat. Ein über zwei bis drei Wochen geführtes Protokoll mit Temperatur, Luftfeuchtigkeit und Lüftungszeiten ist dafür das übliche Mittel.

Stufe 3 — das Gericht: Bleibt es streitig, entscheidet ein Sachverständigengutachten. Die Kosten trägt am Ende, wer unterliegt; im Verfahren wird ein Vorschuss verlangt.

Die Ausnahme, die viele Seiten falsch darstellen: Bei Altbauten sind Wärmebrücken in den Außenwänden und die damit verbundene Gefahr einer Schimmelbildung kein Sachmangel, wenn der Bauzustand den Vorschriften zur Bauzeit entsprach (BGH, Urteile vom 05.12.2018, VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18). Diese Entscheidungen werden häufig als mieterfreundlich zitiert — sie waren es nicht.

Wo der Schimmel sitzt und was das für die Quote bedeutet

Raum, Fläche und Gesundheitsrisiko bestimmen die Höhe.

Schlafzimmer und Kinderzimmer

Die höchsten Quoten, weil hier acht Stunden am Tag geatmet wird. Gerichte gewichten das Gesundheitsrisiko besonders, wenn Kinder, ältere Menschen oder Allergiker betroffen sind.

Bad und Küche

Feuchträume, in denen Schimmel schneller entsteht und Gerichte eher von einem geringeren Befall ausgehen. Kleine Flecken an Silikonfugen gelten häufig als unerheblich — wiederkehrender Befall an Wand oder Decke nicht.

Fensterlaibungen und Außenwandecken

Typische Stellen für Wärmebrücken. Hier entscheidet das Baujahr: Entsprach die Konstruktion den damaligen Normen, ist die bloße Schimmelgefahr kein Mangel — vorhandener Befall aus einer anderen Ursache dagegen schon.

Keller und Nebenräume

Geringere Quoten, weil der Wohnwert weniger betroffen ist. Mitvermietete Kellerräume, die unbenutzbar werden, mindern trotzdem — meist im niedrigen einstelligen Bereich.

Wann die Minderung bei Schimmel durchgeht

Vier Punkte prüfen Gerichte regelmäßig.

Der Befall ist erheblich

Nicht jede Verfärbung ist ein Mangel. Erheblich ist der Befall, wenn er sich ausbreitet, wiederkehrt, eine nennenswerte Fläche betrifft oder gesundheitlich bedenklich ist. Ein einzelner Punkt an der Silikonfuge genügt nicht.

Der Mangel wurde angezeigt

Ohne Mängelanzeige besteht für die Zeit davor kein Minderungsrecht (§ 536c BGB). Melden Sie den Befall sofort, auch wenn Sie die Ursache noch nicht kennen — die Ursachenklärung ist Sache des Vermieters.

Die Ursache liegt nicht allein beim Mieter

Wird nachgewiesen, dass ausschließlich falsches Heizen und Lüften den Schimmel verursacht hat, entfällt die Minderung. Nach dem Sachverständigen im BGH-Verfahren von 2018 genügte zweimal tägliches Stoßlüften von je 15 Minuten, um Schimmel an Außenwänden zu vermeiden — ein solches Verhalten hielt der BGH für zumutbar.

Die Wohnung wurde nicht in diesem Zustand angemietet

War der Befall bei Vertragsschluss bekannt oder offensichtlich, ist die Minderung nach § 536b BGB ausgeschlossen. Prüfen Sie das Übergabeprotokoll, bevor Sie mindern.

Rechtsgrundlage und die wichtigsten Entscheidungen

Der Vermieter schuldet die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Schimmel, der diesen Gebrauch beeinträchtigt, ist ein Sachmangel — mit einer wichtigen Ausnahme für Altbauten. §§ 535, 536, 536c BGB

BGH 05.12.2018 — VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18

Wärmebrücken in den Außenwänden und die dadurch bei unzureichender Lüftung bestehende Gefahr einer Schimmelbildung sind kein Sachmangel, wenn der Zustand den bei Errichtung geltenden Bauvorschriften entsprach. In den entschiedenen Fällen stammten die Gebäude von 1968 und 1971, als keine Dämmpflicht bestand. Einen Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens gibt es insoweit nicht.

Was das praktisch bedeutet

Die Entscheidungen betreffen die bloße <em>Gefahr</em> der Schimmelbildung wegen Wärmebrücken im Altbau. Ist tatsächlich Schimmel vorhanden und stammt er aus einer anderen Ursache — Feuchtigkeit von außen, undichte Fenster, ein Rohrbruch —, bleibt es beim Mangel und bei der Minderung.

Beseitigung schuldet der Vermieter

Oberflächliches Abwischen beseitigt den Mangel nicht. Geschuldet ist die Beseitigung der Ursache. Bleibt der Vermieter nach Fristsetzung untätig, kommen die Selbstvornahme und der Kostenersatz nach § 536a Abs. 2 BGB in Betracht.

Orientierungswerte · Rechtsprechung und Marktkonsens

Minderungsquoten bei Schimmel

Die Spanne folgt dem, was Gerichte und die veröffentlichten Urteilssammlungen ansetzen. Maßgeblich bleibt der Einzelfall.

Situation	Richtwert	Was die Höhe bestimmt	Fundstelle
Kleiner Befall an Fensterfugen oder im Bad	7–10 %	Geringe Fläche, Feuchtraum	Marktkonsens der Urteilssammlungen
Feuchtigkeit in der Wohnung	20 %	Spürbare Beeinträchtigung mehrerer Räume	AG Köln WuM 74, 241
Starker Schimmel in Hauptwohnräumen	20–30 %	Schlaf- und Wohnbereich betroffen	Marktkonsens der Urteilssammlungen
Schimmel nach einem Wasserschaden	20–30 %	Ursache eindeutig beim Vermieter	Marktkonsens; vgl. Ratgeber Wasserschaden
Alle Räume einer Neubauwohnung befallen	75 %	Baumangel, ganze Wohnung betroffen	LG Köln WuM 2001, 604
Wohnung durch Befall unbewohnbar	bis 100 %	Gesundheitsgefahr, Nutzung aufgehoben	AG Köln ZMR 80, 87
Wärmebrücken im Altbau, nur Schimmelgefahr	0 %	Kein Sachmangel bei normgerechtem Bauzustand	BGH VIII ZR 271/17, VIII ZR 67/18

Fundstellen aus den Urteilssammlungen der Mietervereine. Die Quote bezieht sich auf die Bruttomiete. Ohne nachgewiesene Ursache im Verantwortungsbereich des Vermieters trägt der Mieter das Prozessrisiko.

In fünf Schritten bei Schimmel

Fotografieren und datieren

Jede betroffene Stelle mit Maßstab, Raumbezeichnung und Datum. Auch kleine Stellen an Fensterlaibungen und in Zimmerecken dokumentieren — sie zeigen das Muster.

Sofort anzeigen, Frist setzen

Schriftlich, mit Beschreibung und einer Frist zur Beseitigung. Bei Schimmel und Feuchtigkeit gilt eine Frist von bis zu vier Wochen als angemessen.

Lüftungs- und Heizprotokoll führen

Zwei bis drei Wochen lang Raumtemperatur, Luftfeuchtigkeit und Lüftungszeiten notieren. Ein Hygrometer kostet wenig und entkräftet den Standardvorwurf des falschen Lüftens.

Minderung erklären und unter Vorbehalt zahlen

Nennen Sie Prozentsatz und Starttag. Sicherer ist, die volle Miete unter Vorbehalt zu zahlen — so entsteht kein Rückstand, falls die Quote später niedriger ausfällt.

Bei Streit über die Ursache Gutachten anstoßen

Bleibt der Vermieter bei seinem Vorwurf, klärt ein Sachverständiger die Ursache. Bei Gesundheitsgefahr, besonders für Kinder, kann zusätzlich das Gesundheitsamt eingeschaltet werden.

Vorlage: Mietminderung wegen Schimmel

Muster: Mängelanzeige Schimmel mit Minderungserklärung

Der Text stellt die Beweislast von Anfang an richtig: Sie zeigen an, der Vermieter klärt die Ursache.

Universal-Muster

Sehr geehrte Damen und Herren,

hiermit zeige ich einen Schimmelbefall in meiner Wohnung an und erkläre zugleich die
Minderung der Miete nach § 536 BGB.

Betroffen ist [RAUM], [BESCHREIBUNG der Fläche, z. B. Außenwand Nordseite, etwa 0,5 m²],
aufgetreten seit [DATUM]. Fotos mit Datum füge ich bei.

Ich fordere Sie auf, die Ursache des Befalls zu ermitteln und den Mangel bis zum [DATUM]
zu beseitigen. Eine rein oberflächliche Entfernung genügt dafür nicht.

Ab dem [DATUM DES ZUGANGS] mindere ich die Miete um [PROZENTSATZ] Prozent der Bruttomiete,
das sind [BETRAG] Euro monatlich; die Zahlung erfolgt unter Vorbehalt der Rückforderung.

Vorsorglich weise ich darauf hin, dass ich die Wohnung regelmäßig beheize und lüfte.
Ein Protokoll über Temperatur, Luftfeuchtigkeit und Lüftungszeiten führe ich seit dem
[DATUM].

Mit freundlichen Grüßen

Hinweis: Wohnen Kinder, ältere oder immungeschwächte Menschen in der Wohnung, benennen Sie das ausdrücklich — es erhöht die angemessene Quote und beschleunigt in der Praxis die Reaktion des Vermieters.

Mietminderung wegen Schimmel: Vorlage & Minderungsquote

Expertenwissen

Praxis: womit Sie den Ursachenstreit gewinnen

Hygrometer und Protokoll

Entscheidend

Zwei bis drei Wochen Temperatur, Luftfeuchtigkeit und Lüftungszeiten notieren. Das Protokoll beweist die Ursache nicht, nimmt dem Standardvorwurf aber die Kraft.

Das Baujahr prüfen

Bei Gebäuden aus der Zeit vor der Dämmpflicht sind Wärmebrücken kein Mangel. Dann kommt es darauf an, eine andere Ursache zu belegen: Undichtigkeit, Rohrbruch, Feuchtigkeit von außen.

Abwischen ist keine Beseitigung

Geschuldet ist die Beseitigung der Ursache. Kehrt der Befall nach der Reinigung zurück, ist der Mangel nie behoben worden — die Minderung läuft weiter.

Gesundheitsrisiko benennen

Kinderzimmer, Allergiker, schwarzer Schimmel: Diese Umstände erhöhen die angemessene Quote und rechtfertigen kürzere Fristen.

Zurückzahlen muss nur, wer zu viel gemindert hat

Die Sorge vor einer Rückforderung ist berechtigt — deshalb unter Vorbehalt zahlen. Dann fordern Sie zurück, statt zurückzahlen zu müssen.

Häufige Fragen zu Schimmel und Mietminderung

—

Wie viel Prozent kann ich bei Schimmel mindern?

Je nach Ausmaß zwischen etwa 7 und 100 Prozent der Bruttomiete. Kleiner Befall an Fensterfugen oder im Bad liegt bei rund 7 bis 10 Prozent, starker Schimmel in Hauptwohnräumen bei 20 bis 30 Prozent, ein Befall aller Räume kann 75 Prozent und mehr rechtfertigen. Die Werte sind Orientierung; über die angemessene Quote entscheidet im Streitfall das Gericht.

—

Wer muss beweisen, woher der Schimmel kommt?

Die Beweislast ist gestuft. Zuerst muss der Vermieter ausschließen, dass die Ursache aus seinem Verantwortungsbereich stammt, also kein Baumangel vorliegt. Erst danach muss der Mieter darlegen, dass er ausreichend geheizt und gelüftet hat. Bleibt es streitig, klärt ein Sachverständigengutachten die Ursache.

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Stimmt es, dass der BGH die Rechte der Mieter bei Schimmel gestärkt hat?

Bei den viel zitierten Urteilen vom 5. Dezember 2018 war es umgekehrt. Der Bundesgerichtshof entschied in den Verfahren VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18, dass Wärmebrücken in Außenwänden und die dadurch bestehende Gefahr einer Schimmelbildung kein Sachmangel sind, wenn der Bauzustand den Vorschriften zur Bauzeit entsprach. Vorhandener Schimmel aus anderer Ursache bleibt davon unberührt.

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Wie viel Zeit hat der Vermieter für die Beseitigung?

Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht; sie muss angemessen sein. Bei Schimmel und Feuchtigkeit gilt ein Zeitraum von bis zu vier Wochen als angemessen, bei akuter Gesundheitsgefahr entsprechend kürzer. Nach fruchtlosem Ablauf kommen Selbstvornahme und Kostenersatz nach § 536a Abs. 2 BGB in Betracht.

Muss ich die Minderung zurückzahlen, wenn ich falsch gerechnet habe?

Ja, der zu viel einbehaltene Teil ist Rückstand — und ab zwei Monatsmieten droht die fristlose Kündigung. Genau deshalb ist die Zahlung unter Vorbehalt der sichere Weg: Sie zahlen voll, erklären den Vorbehalt schriftlich und fordern die Differenz später zurück.

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Kann mir wegen der Mietminderung gekündigt werden?

Wegen einer berechtigten Minderung nicht. Gefährlich wird es erst, wenn die Quote zu hoch angesetzt war und dadurch ein Rückstand von zwei Monatsmieten entsteht (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Wer unter Vorbehalt zahlt, schließt dieses Risiko vollständig aus.

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