Grundschuld löschen: Kosten, Notar und Löschungsbewilligung
Ganz ohne Notar lässt sich eine Grundschuld nicht löschen — aber ohne Beurkundung. Für den Antrag ans Grundbuchamt genügt die öffentlich beglaubigte Unterschrift (§ 29 GBO), und die kostet nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz höchstens 130 Euro netto. Dazu kommt die Gebühr des Grundbuchamts. Ob sich die Löschung überhaupt lohnt, ist die zweite Frage: Eine stehengelassene Grundschuld spart bei der nächsten Finanzierung viel Geld.
Inhalt
Warum „ohne Notar“ nur halb stimmt
Beurkundung ist bei der Löschung nicht nötig. Der Notar muss den Vorgang nicht verlesen, nicht beraten und nicht protokollieren — das unterscheidet die Löschung von der Bestellung der Grundschuld, die beurkundet wird und ein Vielfaches kostet.
Beglaubigung ist dagegen unverzichtbar. § 29 der Grundbuchordnung verlangt für Eintragungen öffentlich beglaubigte Urkunden. Der Notar bestätigt dabei nur, dass die Unterschrift von Ihnen stammt — mehr nicht.
Die Löschungsbewilligung stellt die Bank aus, und zwar kostenfrei. Sie kommt in der Regel bereits in beglaubigter Form. Beglaubigt werden muss dann nur noch Ihre eigene Zustimmung als Eigentümer.
Wer im Netz liest, die Löschung koste „rund 0,2 Prozent", rechnet zu grob: Weil die Notargebühr gedeckelt ist, die Grundbuchgebühr aber weiter steigt, sinkt der prozentuale Anteil mit der Höhe der Grundschuld — von rund 0,36 Prozent bei 50.000 Euro auf etwa 0,10 Prozent bei einer Million.
Was im Grundbuch steht und was verschwindet
Vier Begriffe, die Sie für den Antrag brauchen.
Abteilung III des Grundbuchs
Dort stehen die Grundpfandrechte. Die Löschung bedeutet, dass der Eintrag gerötet, also gestrichen wird. Das Grundbuchblatt selbst bleibt bestehen; ein aktueller Auszug zeigt danach ein lastenfreies Grundstück.
Der Nennbetrag, nicht die Restschuld
Maßgeblich für alle Gebühren ist der im Grundbuch eingetragene Betrag, nicht das, was vom Darlehen noch offen war. Wer 300.000 Euro eingetragen hat und nur noch 5.000 schuldet, zahlt trotzdem nach 300.000 Euro.
Brief- oder Buchgrundschuld
Bei einer Briefgrundschuld muss zusätzlich der Grundschuldbrief vorgelegt werden (§ 41 GBO). Ist er verloren, braucht es zuvor ein Aufgebotsverfahren beim Amtsgericht — das dauert Monate und verteuert die Sache erheblich.
Abtretung statt Löschung
Statt zu löschen, kann die Grundschuld an eine neue Bank abgetreten werden. Das spart die Kosten einer Neubestellung, die etwa dreimal so hoch liegen wie die der Löschung — für eine Anschlussfinanzierung meist die günstigere Wahl.
Was das Grundbuchamt verlangt
Vier Bestandteile, ohne die der Antrag zurückgeht.
Löschungsbewilligung der Bank
Die Gläubigerin erklärt, dass sie mit der Löschung einverstanden ist (§ 19 GBO). Die Bank stellt sie nach vollständiger Tilgung kostenfrei aus, meist bereits notariell beglaubigt. Fordern Sie sie schriftlich an — automatisch kommt sie selten.
Zustimmung des Eigentümers
Auch der Eigentümer muss zustimmen (§ 27 GBO), weil die Löschung sein Recht auf eine Eigentümergrundschuld berührt. Diese Zustimmung ist der Teil, den Sie unterschreiben und beglaubigen lassen.
Antrag ans Grundbuchamt
Der eigentliche Antrag nach § 13 GBO ist formlos — ein Satz genügt. Beglaubigt sein müssen die Erklärungen, nicht die Wortwahl.
Der Grundschuldbrief, falls vorhanden
Bei einer Briefgrundschuld ist der Brief im Original vorzulegen. Prüfen Sie frühzeitig, ob er noch da ist: Ein Aufgebotsverfahren nach Verlust dauert mehrere Monate.
Rechtsgrundlage: Grundschuld und Grundbuchverfahren
Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht ohne Bindung an eine bestimmte Forderung (§ 1191 BGB). Genau deshalb erlischt sie nicht automatisch, wenn das Darlehen getilgt ist — sie bleibt stehen, bis jemand ihre Löschung beantragt. § 1191 BGB · §§ 13, 19, 27, 29 GBO
Grundschuld und Hypothek sind nicht dasselbe
Die Hypothek (§ 1113 BGB) ist akzessorisch, hängt also an der Forderung und verringert sich mit ihr. Die Grundschuld ist es nicht: Sie behält ihren Nennbetrag, auch wenn das Darlehen längst zurückgezahlt ist. Deshalb ist sie in der Praxis die übliche Sicherheit.
Sie verjährt nicht
Ein im Grundbuch eingetragenes Recht unterliegt nach § 902 BGB nicht der Verjährung. Eine alte Grundschuld verschwindet also nicht von selbst, egal wie viele Jahrzehnte vergehen — nur die Zinsansprüche verjähren.
Die Eigentümergrundschuld
Nach der Tilgung steht der Rückgewähranspruch dem Eigentümer zu; wirtschaftlich wird die Grundschuld zu seiner eigenen. Das ist der Grund, warum Stehenlassen eine echte Option ist — der Eigentümer verfügt dann selbst über das Recht.
GNotKG · KV 25100 und KV 14140
Was die Löschung kostet
Zwei Posten: die Beglaubigung beim Notar und die Gebühr des Grundbuchamts. Gerechnet wird stets vom eingetragenen Nennbetrag.
| Eingetragene Grundschuld | Notar inkl. USt | Grundbuchamt |
|---|---|---|
| 50.000 € | 98,18 € | 82,50 € |
| 100.000 € | 154,70 € | 136,50 € |
| 200.000 € | 154,70 € | 217,50 € |
| 400.000 € | 154,70 € | 392,50 € |
| 1.000.000 € | 154,70 € | 867,50 € |
| Löschungsbewilligung der Bank | 0 € | — |
| Grundschuldbrief verloren | zzgl. Aufgebot | Amtsgericht |
Notargebühr nach KV 25100 GNotKG: 0,2-Gebühr, gedeckelt bei 130 € netto, Mindestgebühr 20 €; Beträge inklusive 19 % Umsatzsteuer. Grundbuchamt nach KV 14140 GNotKG: 0,5-Gebühr nach Tabelle B. Entwirft der Notar zusätzlich den Antrag, kann stattdessen eine 0,5-Gebühr nach KV 24102 anfallen.
In fünf Schritten zur gelöschten Grundschuld
Löschungsbewilligung bei der Bank anfordern
Schriftlich, unter Angabe von Darlehensnummer und Grundbuchblatt. Die Ausstellung ist kostenfrei; rechnen Sie mit zwei bis vier Wochen Bearbeitungszeit.
Prüfen, ob ein Grundschuldbrief existiert
Steht im Grundbuchauszug nichts von einer Buchgrundschuld, gibt es einen Brief. Suchen Sie ihn heraus, bevor Sie weitermachen — fehlt er, ändert das den gesamten Zeitplan.
Zustimmung und Antrag beim Notar beglaubigen lassen
Ein kurzer Termin, oft unter zehn Minuten. Bringen Sie Personalausweis, Grundbuchauszug und die Löschungsbewilligung mit.
Unterlagen ans Grundbuchamt geben
In der Regel reicht der Notar sie gleich ein. Das Grundbuchamt benötigt je nach Bundesland zwei bis acht Wochen.
Eintragungsnachricht prüfen
Sie erhalten eine Mitteilung über die Löschung. Kontrollieren Sie, ob die richtige Abteilung und der richtige Betrag gerötet wurden — Fehler lassen sich jetzt noch leicht korrigieren.
Muster: Löschungsantrag an das Grundbuchamt
Der Antrag selbst ist formlos. Beglaubigt werden muss die Unterschrift — genau deshalb gehört er zum Notartermin mitgebracht.
An das Amtsgericht — Grundbuchamt — Grundbuch von [GEMARKUNG], Blatt [NUMMER] Löschung einer Grundschuld Sehr geehrte Damen und Herren, als eingetragener Eigentümer des oben bezeichneten Grundstücks beantrage ich die Löschung der in Abteilung III unter der laufenden Nummer [NUMMER] eingetragenen Grundschuld über [BETRAG] Euro zugunsten der [GLÄUBIGERIN]. Der Löschung stimme ich hiermit zu. Die Löschungsbewilligung der Gläubigerin vom [DATUM] liegt in öffentlich beglaubigter Form bei. [Der Grundschuldbrief wird im Original vorgelegt.] Mit freundlichen Grüßen [Unterschrift — öffentlich zu beglaubigen]
Hinweis: Ohne beglaubigte Unterschrift weist das Grundbuchamt den Antrag zurück (§ 29 GBO). Die Beglaubigung ist auch bei einem anderen Notar möglich als dem, der die Grundschuld seinerzeit bestellt hat.
Expertenwissen
Löschen oder stehen lassen — die ehrliche Abwägung
Bei geplanter Anschlussfinanzierung: stehen lassen
Spart am meistenEine bestehende Grundschuld lässt sich an die neue Bank abtreten. Das kostet einen Bruchteil einer Neubestellung, die bei 300.000 Euro schnell über tausend Euro liegt.
Vor dem Verkauf: löschen
Käufer verlangen fast immer ein lastenfreies Grundbuch. Die Löschung lässt sich auch über den Kaufvertrag abwickeln — wer sie vorher erledigt, verhandelt entspannter.
Vor der Erbfolge: klären
Erben müssen der Löschung gemeinsam zustimmen und brauchen dafür einen Erbschein. Zu Lebzeiten ist der Vorgang deutlich einfacher und billiger.
Die Prozentregel führt in die Irre
Die verbreiteten 0,2 Prozent stimmen nur in der Nähe von 200.000 Euro. Weil die Notargebühr bei 130 Euro netto gedeckelt ist, sinkt der Anteil bei hohen Beträgen deutlich.
Den Brief zuerst suchen
Ein verlorener Grundschuldbrief zwingt zum Aufgebotsverfahren beim Amtsgericht — Monate Wartezeit und zusätzliche Kosten. Prüfen Sie das, bevor Sie einen Notartermin machen.
Häufige Fragen zur Löschung der Grundschuld
Kann ich die Grundschuld ohne Notar löschen lassen?
Nein, aber ohne Beurkundung. Das Grundbuchamt akzeptiert nach § 29 GBO nur öffentlich beglaubigte Erklärungen, und beglaubigen darf nur ein Notar. Die Beglaubigung ist allerdings die günstige Variante: eine 0,2-Gebühr nach KV 25100 GNotKG, gedeckelt bei 130 Euro netto. Beurkundet — also verlesen und beraten — wird nichts.
Was kostet die Löschung einer Grundschuld?
Bei 100.000 Euro eingetragener Grundschuld rund 291 Euro, bei 200.000 Euro rund 372 Euro, bei 400.000 Euro rund 547 Euro. Der Betrag setzt sich aus der Beglaubigung beim Notar und der 0,5-Gebühr des Grundbuchamts nach KV 14140 GNotKG zusammen. Maßgeblich ist immer der eingetragene Nennbetrag, nicht die Restschuld.
Muss ich die Grundschuld nach der Tilgung löschen lassen?
Nein, es ist freiwillig. Eine stehengelassene Grundschuld kann bei einer späteren Finanzierung sogar nützlich sein, weil die teurere Neubestellung entfällt. Beim Verkauf verlangen Käufer dagegen in der Regel ein lastenfreies Grundbuch.
Verjährt eine Grundschuld?
Nein. Eingetragene Rechte unterliegen nach § 902 BGB nicht der Verjährung. Eine Grundschuld aus den achtziger Jahren steht also noch genauso im Grundbuch wie am ersten Tag. Nur die Ansprüche auf rückständige Zinsen verjähren.
Was ist eine Löschungsbewilligung und was kostet sie?
Sie ist die Erklärung der Bank, dass sie mit der Löschung einverstanden ist (§ 19 GBO). Die Ausstellung ist kostenfrei; die Bank erteilt sie nach vollständiger Tilgung auf Anfrage, meist bereits beglaubigt. Kosten entstehen erst durch die Beglaubigung Ihrer eigenen Unterschrift und durch das Grundbuchamt.
Was gilt bei einer Erbengemeinschaft?
Alle Miterben müssen der Löschung zustimmen und ihre Unterschriften beglaubigen lassen. Zusätzlich verlangt das Grundbuchamt in der Regel einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll, um die Berechtigung zu prüfen. Das macht den Vorgang deutlich aufwendiger als zu Lebzeiten des Eigentümers.
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